商舖市場出現兩大現象,核心區一綫位連錄成交, 而民生區則主要為「麥當勞」舖買賣。從 商舖資金流向,可見核心區吸引投資者睇好 後市,北上消費等衝擊民生區較大,只有高回報才 吸引資金,導致舖市兩極分化。

最近舖市錄得「舖王級」交投,香港銅鑼灣怡和街1至1L號香港大廈地下Q舖及閣 樓,以8,750萬元易手。該舖鄰近區內地標 崇光百貨 ,為銅鑼灣傳統一綫地段,人流 非常暢旺,故稱得上區內最優質舖位之一

物業地下面積合共約1,133平方呎,成交呎 價逾7.7萬元,買家為內地投資者,回報率 逾4厘。

除此之外,黎永滔沽出旺角亞皆老街67至 71號全幢,同樣屬一綫地段旺舖,涉資3.4 億元。買家為本地老牌家族協成行,購入 作收租用途。

核心地段一綫舖位,向來業主惜貨,持有 多年不願放盤,直至近年,商舖市場受不 同因素衝擊,個別業主因資金壓力或對後 市不感樂觀,不惜蝕讓。以上述銅鑼灣成 交舖位計,原業主為舖市老手,2009年以 1.45億購入,17年後沽貨蝕4成。

舖市高峰期,該怡和街舖曾由六福珠寶開 始租用,高峰期月租為105萬元。2019年 個人護理品牌Lush以68萬元租用,現時月 租約31萬元,租金累積下跌約7成,導致舖 價同步大挫。

有人睇淡,卻有人睇好後市。數字顯示, 今年上半年訪港旅客人數約為2,671萬,按年增加 13%。其中內地旅客佔約2,056萬人次,按年升 16%。本港零售業總銷貨價今年首五個月合計 總值更錄得10.6%的年漲幅。內地客來港消費 模式轉變,是不爭的事實,但始終有人流上升,整體 消費仍不會差,旅客來港亦多會來傳統購物區, 不論買手信或是光顧本地特色小食,核心區消費 仍樂觀。投資者憧憬後市,舖位比起十多年前,價格 低一截,認為是入市時機,因此核心區仍不乏投資者尋寶。

相反非核心區,以民生消費為主,卻是市 民消費外流最受衝擊,特別港人北上消費 已成習慣,吉舖數字增。近月民生區投資 焦點,大手成交幾近全落在麥當勞餐廳舖 位成交。

麥當勞去年啟動沽舖,已沽售尖沙咀、銅鑼灣等一綫地段外,亦沽出大角咀、西環 等民生區分店。今年集團繼續沽貨,最大 手為以1.26億,沽出大埔 昌運中心 地舖: 最近亦售出深水埗欽州街永聯大廈地舖, 涉資9,300萬元。

對收租客來說,麥當勞舖位最大吸引力, 是租客較穩健,而租金回報率多達6厘以 上。畢竟下半年減息機會尚未明朗,而民 生區商舖,近年走勢疲弱,投資者對民生 區欠信心,入市首要條件,是租金回報率 高,兼有穩定租約防守力強。

舖市出現兩極,很大程度上與消費格局有 關,內地客來港數字增,核心零售區具有 上升動力。相反民生區,市民北上消費未 見回落,新皇崗口岸啟用在即,過關時間 再縮短,對以本地消費為主的民生區帶來 潛在衝擊。