本港甲級寫字樓市場已低迷一段長時間，在需求尚未見復甦下，供應卻源源不絕，導致租金未能止跌之餘，空置率繼續上升。九龍東面對3年內再有近90萬方呎新商廈樓面落成，區內業主各出其謀搶客，包括向租客提供裝修及各項設備，務求租戶以最低成本進駐，以改善所持甲級寫字樓高空置情況。不過業界態度悲觀，估計今明兩年九龍區甲級商廈租金都有雙位數字跌幅。

早年政府致力推動把九龍東轉型為香港第二個核心商業區 (CBD2)，惟現時區內甲級寫字樓空置率高達21.32%，冠絕全港主要商業區。

雖然今年上半年甲級寫字樓租賃交投活動增加，但實際租賃需求集中於核心商業區中環的地標式商廈，其他商業區仍面對需求不足的困境。按一間外資代理行截至上半年的數據顯示，整體九龍區的甲級寫字樓空置率為16.07%，高於港島區整體約12.7%。CBD2九龍東的空置率更嚴重，超過兩成，高見21.32%。九龍東兩個主要地區觀塘及九龍灣空置率分別為16.06%及22.71%。

該行代理指出，近月甲級商廈出現的大手租賃成交主要位於港島區，租戶以金融機構為主，因受惠於金融市場復甦及IPO活躍帶動，加上租金已下調至一定水平，令租賃需求浮現。可是九龍區有不少租戶都極受美國關稅政策影響，包括貿易、製造及物流等供應鏈上下游行業，在市場面對不確定性下，租戶對營商環境非常審慎，不易產生租賃需求，對九龍東寫字樓市場的影響尤其嚴重。

需求大減，新供應卻未見下降，該代理表示，整體九龍區甲級寫字樓中，在2022年或之後落成的新商廈有多達340萬方呎樓面是從未租出的現有貨存，今年再有逾435萬方呎樓面落成，若撇除部分已獲預租的樓面，有逾600萬至700萬方呎新商廈隨時可租，令市場持續面臨巨大壓力。在今年上半年整個九龍區的甲級寫字樓租賃成交量，較2024年下半年還要少三成，反映市場需求根本無法消化新增供應。

該代理特別提到，在2008年金融海嘯後，九龍東的寫字樓空置率同樣超過兩成，惟在租金大幅調整下，加上九龍東有大量優質新商廈出現，即產生大量租務成交，不少銀行、保險公司大手承租作後勤辦公室，令空置率急速回落。

然而，目前整個市場已出現結構性改變，減租不足以吸引租戶重臨，可見營商的信心疲弱，而且其他分區也有新商廈落成，加劇競爭。

今年內九龍區出現的租賃成交多屬因為租金下調而作升級搬遷，以及轉租新商廈或地理位置較佳的物業，但租用面積有所縮減10%至15%。

該代理稱，因為大部分商廈業主都面對高空置率的困境，所以推出多項搶客招數，因目前由租客主導市場，業主唯有盡量滿足租戶需求，並度身訂造租約條款。

該代理形容，2023年疫後恢復通關，市場曾有憧憬，「有段時間業主係好樂觀」，現實是，市道不但欠缺上升動力，且更掉頭向下，「等咗好耐都租唔出」，因此主動出擊。由2024年下半年開始業主已各出其謀吸客，除了基本的減租、提供免租期和搬遷補貼外，更會按租戶要求提供裝修、家俬和辦公室用品，把搬遷成本降到最低，吸引租戶轉租「填vacancy (空置樓面)」。

該代理坦言，昔日淡市亦罕見以這種形式補貼租客，當中以九龍東商廈業主最為積極，「無論一般廠家、基金甚至發展商都會做」，反而九龍其他地區如尖沙咀及旺角的業主一般只會減租，不會主動為租客提供裝修。該代理認為，未來兩年的寫字樓市場仍然會由租客主導。「租客好現實，都係睇性價比」，故業主會繼續透過多項措施和優惠招攬新租戶或留住現有租客。

甲級寫字樓供過於求持續，該代理直言，租務市場以九龍區最為悲觀，料今年租金下跌最多逾11%，明年依然繼續有雙位數字跌幅。

受貿易戰影響，甲級商廈市道低迷，租金持續受壓。根據該代理行發表的報告預測，今年甲廈租金繼續呈下跌趨勢，預期港島區甲級寫字樓租金全年將下調最多約3%，而九龍區甲級寫字樓租金更加料挫9%至11%。

事實上，今年上半年九龍區的甲廈租金已累跌4.6%。該代理分析，九龍區情況比港島區弱，除了本身空置率較高外，租賃需求亦零星，整體市場氣氛淡靜，短期難望復甦。該代理不諱言，即使九龍區全年有可觀跌幅，但悲觀情緒不易扭轉，2026年仍會下降雙位數，即最少再跌多一成。

按該行統計，目前九龍區甲廈租金最低的地區為九龍東，平均呎租約25.5元，若連續兩年有雙位數字跌幅，呎租或有機會降至20元或以下。