銅鑼灣核心商業區不少舊樓獲財團收購重建，當中新世界 (00017) 併購的波斯富街地盤，將於下周四 (4月2日) 舉行強拍，在現時地價見底回升下，或掀起爭奪戰。

銅鑼灣近年有不少重建項目，初步估計區內至少有9個商業項目正在或部署重建，涉及樓面逾260萬平方呎樓面。

當中即將進行強拍的波斯富街地盤由波斯富街54至76號 (雙號)、利園山道5至27號 (單號) 及羅素街60號，3個部分組成，佔地約19,831平方呎，規劃為「商業」用途地帶，最高可以15倍地積比重建成商業項目，總樓面近30萬平方呎，屬於銅鑼灣核心地段現時最大的重建地盤之一。

過往舊樓強拍多由大業主在無競爭下以底價統一業權，不過是次波斯富街地盤情況有所不同，造成地盤有機會被其他財團截擊角逐。

首先，近期發展商買地意慾增加，如最近筲箕灣、牛頭角、荃灣等市區地皮均以高於市場估值上限批出，若以現時拍賣底價計算，每呎樓面地價約9,000元，相較同區商業地高峰期地價達1.8萬元大幅回落，加上地盤佔據 希慎廣場 及 時代廣場 兩大地標之間，戰略上或吸引在區內擁有項目的發展商注意。

其次在其他的強拍項目，發展商作為大業主身份擁有絕對優勢，成為阻嚇其他發展商競投的主要因素，不過今次新世界雖然擁有波斯富街地盤逾9成業權，但由於未完成收購的部分以估值佔比較高的地舖為主，增加其他財團截擊角逐的誘因。

根據法庭文件顯示，土地審裁處裁定小業主持有的單位現況市值達21.2億元，比較發展商申請強拍時的物業市值約45億元，比率達47%。這個比率將影響在強拍時，發展商須支付的給小業權賠償金額比例。

最後，鑑於新世界現時的財務狀況，估計若果遇到其他財團截擊爭奪波斯富街地盤，出價或未敢過於進取。

與此同時，近期亦開始有發展商尋覓區內商業地轉型機會，例如金朝陽 (00787) 早前申請將耀華街42至44號的商業地盤，申請作商住發展，以地積比率9.47倍發展，預計可提供66個單位。

銅鑼灣屬於核心商業區，區內商廈有價，當中阿里巴巴集團 (09988) 於去年以約72億元購入銅鑼灣港島壹號中心約30萬平方呎樓面，呎價近2.38萬元。

港島壹號中心 (ONE CAUSEWAY BAY) 為文華東方酒店集團持有，早年進行重建，提供約50萬方呎甲級寫字樓樓面，以及總面積約5.5萬平方呎商場，當中阿里巴巴與螞蟻科技購置的部分，屬於商廈最高的13層樓面，每層面積約2萬餘平方呎，涉及總面積約30萬平方呎，並連同50個車位，以及天台廣告位。

內地科網巨企阿里巴巴，在港一直租用銅鑼灣 時代廣場 作總部，現時同區自置商廈，一方面長綫自用作總部，而 港島壹號中心 屬臨海項目，若購入半幢樓面，料可獲大廈命名權，對集團形象有正面幫助，故洽購該廈多層。

另外，美圖公司 (01357) 創辦人蔡文勝亦斥資約7.5億元，向永倫集團購入景隆街20至28號商廈地盤，以重建樓面約8.1萬平方呎計，每平方呎樓面價約逾9,200元。估計永倫集團帳面最少損失逾10億元，蝕幅約6成，計及重建的建築成本等其他開支，實際虧蝕幅度有可能更大。