核心零售區地舖租金持續低位徘徊，造就個別行業重返一線地段開舖。旺角西洋菜南街一個地舖，昔日曾由眼鏡連鎖店眼鏡88租用，其後因貴租撤退，現相隔19年後「回歸」，以每月約15萬元重租該舖，開設同系品牌eGG Optical Boutique（eGG）首間地舖分店，租金較當年大減40%

上述地舖位於旺角西洋菜南街14至24號榮華大樓地下E舖，建築面積約741方呎，原先由一家夾公仔機店在兩年前起承租，月租為14萬元，呎租約189元。不過，原租客希望能提早半年遷出，故業主近期推出放租，開價每月17萬元，經議價後，以約15萬元租出，呎租約202元，較舊租微升一萬元或7.1%。

舖位新租客為眼鏡連鎖店eGG，屬於眼鏡88集團旗下品牌，在2011年創立，現時全港共有12間分店（不包括眼鏡88內的eGG專櫃），清一色位於商場之內，今次是首度打入街舖市場開店。而eGG在旺角區目前已有位於 朗豪坊 及 T.O.P 的兩間分店，在西洋菜南街地舖開幕後，區內分店數目將增至3間，為品牌分店最密集的一區。

根據資料，eGG同系的眼鏡88曾經進駐上述舖位，於2004年以每月25萬元租用，呎租約337元。其後旺角西洋菜南街舖位租金受自由行效應帶動，租金飆升，英國護膚品連鎖店The Body Shop在2007年出價35萬元搶租舖位，呎租上揚四成至472元，令眼鏡88要在同街另覓舖位。The Body Shop在同一舖位曾連續租用多年，月租於2011年高見75萬元，呎租達1012元，可見當時零售業大旺市如何好景。

但其後零售業走下坡，上述舖位租金亦見頂回落，直至兩年前由夾公仔機店以每月14萬元租用，成為同一舖位超過30年來最低的長租租金。如今商舖租金由谷底輕微反彈，但仍較高峰期有巨大折讓，吸引品牌租用宣傳效用較高的街舖。眼鏡88集團相隔19年後重新租用榮華大樓地下E舖，月租支出較當年每月少付10萬元或40%，而最新租金與該舖最高位比較，跌幅更達八成，每月租金相差60萬元。

同一地段西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下7號舖，建築面積約765方呎，在3年前由拉麵店以每月18萬元租用，呎租約235元，租期至今年5月。由於租客已不欲續租，故此業主今年2月起已推出放租，叫租每月21萬元，4月起降至19萬元。據悉，舖位終租予一家甜品店，月租16.5萬元，呎租約216元，較拉麵店舊租低1.5萬元，租金3年下跌8.3%。

此舖位2015年曾由電器零售店租用，月租達50萬元，呎租約654元，反映最新月租較11年前大瀉33.5萬元或67%。