商业物业的退租总是一种吃力的工作，并且需要与时间竞赛。它的过程有点复杂且成功退租与否往往取决于能否找到一个替代租户成功地签订新约。
1. 退租是什么
退租通常在商业租赁中发生。提前终止具有法律约束力的租约是房东和租客之间的共同协议。房东将收回物业重新放租。在最终签署退租契据之前，它涉及一系列的步骤。
2. 为什么退租
退租的过程通常是由租户由于自己的原因而触发的，例如在最近爆发的 Covid-2019 大流行，不少公司在经济状况突然恶化的情况下选择退租。然而许多这些退租个案是由于好事而非坏事触发的，如当一家成功的公司需要更多的扩张空间或在并购后将业务迁至合并后公司的办公室时。对于一些注册资本较低的有限公司来说，他们在没有签个人担保并且可以在失去对场所的控制之前处置和转移所有有价值的设备的情况下，可能宁愿选择违约并被没收所有的保证金。然而，对于拥有一定价值装置和设备而又可吸引其他租户以一定顶手费顶租的公司来说，这就另作别论。
3. 如何退租
除非租约中有任何中断条款允许，否则必须通过至少补偿业主重新出租物业所涉及的所有费用才有望与业主达成退租协议。由于寻找新租户的成本和时间是不可估量的，因此成功的退租通常伴随着由租户或在小数情况下由业主找来的同样好甚至更好的替代租户。
业主抗拒 - 如果涉及的物业来自单一业权大厦，那么从业主的角度来看，该大厦的所有退租单位基本上都是竞争者，因此除非租户可以引进著名的替代租户或替代租户可以支付更好的租金，在退租谈判过程中通常会遇到业主的不合作反应。在这个情况下，您或您的代理人的谈判技巧以及与业主的关系可能会成为能否成功退租的关键。
4. 退租的收支平衡点
退租的时间很重要。只有当退租所支付的成本低于您剩余的合同义务，即剩余需支付的总租金、管理费、政府差饷和还原成本时，退租才有意义。退租成本包括：
- 代理费
- 营销成本
- 被没收的部分或全部保证金
- 免租期（以现金换算）
- 租金补贴
- 执行退租契约的法律费用
因此，当租约到期日越迫近，剩余的总合同责任就越低。考虑到相约或更大的退租成本，超过这个收支平衡点将令退租变得毫无意义。
| 退租带来的总节省开支 | |
| 每月总租用费用： | $100,000 |
| 还原成本： | $150,000 |
| 代理费（2个月租金）： | $200,000 |
| 免租期（以现金换算）： | $250,000 |
| 租金补贴： | $330,000 |
| 法律费用： | $20,000 |
| 被没收的全部保证金： | $300,000 |
| 总退租成本： | $1,250,000 |
5. 如何寻找替代租户
由于有否替代租户在手对任何退租谈判至关重要，而寻找合适替代租户通常是租户的责任，因此租户应在做出退租决定后立即通知业主并尽早委托房地产代理将其物业推出市场，因为任何延迟都意味着支付更多不必要的租金，并且更有可能超出上述退租收支平衡点并导致退租失败。
有竞争力的代理费如要胜出这场时间竞赛，租户可考虑用高一点的中介费以获得更多的动力，正如许多业主在经济低迷时期所采用的策略相同，再且退租比处理一般新的租赁来得复杂，并且来自市场其他楼盘的竞争也是很大。
租金补贴对写字楼退租而言，租户一般须提供免租期于替代租户并以现金形式在签订退租协议时支付，在某些情况下，租户为要满足业主的期待可能还须向替代租户提供额外租金补贴以弥补租金缺口。
6. 退租契据
在业主、租客和替代租客达成协议后，租客和替代租客将分别与业主签署退租契据和新租约。由于法律条文事关重大，为免将来出现任何法律挑战，以上文件 的准备与执行应通过律师进行并需及时向相关部门进行适当的登记。